Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ хичээл 7

Financial English Course Unit 7 Real estate valuation

Хичээл 7 Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ

Translating Valuation Real estate

In any valuation of an asset, the ultimate worth is based on the present value of future cash flows.

Хөрөнгийг ямар нэг байдлаар үнэлэхдээ, ирээдүйн мөнгөн урсгалын өнөөгийн үнэ цэнэд үндэслэдэг.

This not only applies to stocks, bonds, oil wells and new business ventures, but to real estate as well. To determine cash flow variables, we will follow these six steps.

Ийм жишгийг хувьцаа, бонд, нефтийн цооног болон бизнесийг шинээр эхлүүлэхэд төдийгүй үл хөдлөх хөрөнгөнд ч гэсэн хамааруулна.

1.      Determine the purchase price and financing: Assume the Baily apartment complex can be purchased for $180,000 x 80% = $144,000

1.      Худалдан авах үнэ ба санхүүжилтийг тодорхойлно: Бейли орон сууцны цогцолборыг $180,000 x 80% = $144,000–р худалдан авна гэж үзье.

The balance of the purchase price would be put up in cash ($36,000):

$180,000-$144,000=$36,000

Худалдан авах үнийг бэлэн мөнгөөр($36,000) нэмэгдүүлнэ:

$180,000-$144,000=$36,000

Examining below table, we see on the first line that the annual mortgage payment for 20 years at 12 percent is $19,280.

Доорх хүснэгтээс харахад, 20 жилийн хугацаанд 12%-иар төлөх орон сууцны жилийн төлбөр нь $19,280 байна.

Annual Mortgage Payment for a 20-Year Loan (Principal Amount Equals $144,000)

(20 жилийн хугацаатай орон сууцны зээлийн жилийн төлбөр/үндсэн төлбөрийн мөнгөн дүн нь $144,000-тэй тэнцүү/)

	8%	10%	12%	14%	16%
Annual mortgage payment (Орон сууцны жилийн төлбөр)	$14,667	$16,913	$19,280	$21,742	$24,287
First year interest expenses (Эхний жилийн хүүгийн зарлага)	11,520	14,400	17,280	20,160	23,040
Total interest over the life of loan (Зээлийн хугацаан дахь нийт хүү)	149,340	194,260	241,600	290,840	341,700

2.      Determine the net operating income for each year. Жил бүрийн үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг олно. We will assume the buyer intends to hold the property for four years and then sell it. Бидний зүгээс худалдан авагч талаас 4 жилийн хугацаанд өмчийг эзмшиж байгаад худалдана гэсэн хүлээлттэй байна. Thus, we determine the value each year in below table and the values are assumed to slightly increase with the passage of time. Иймд, доорх хүснэгтээс жил бүрийн үнэлгээг олох ба цаг хугацаа өнгөрөхийн хирээр үнэлгээ нь бага зэрэг өсөх хүлээлттэй. Next we translate net operating income into cash flow. Үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг мөнгөн урсгалруу хөрвүүлье.

Annual net operating income

(Үйл ажиллгааны жилийн цэвэр орлого)

	Year 1	Year 2	Year 3	Year 4
Gross annual rental (6 units x $450 x 12 months in first year) Жилийн нийт түрээс/6 нэгж х $450 x эхний жилийн 12 сар/	$32,400	$34,100	$36,400	$38,100
Less 5% vacancy rate Өрөөний 5%-ын хүүг хасаад	1,620	1,705	1,820	1,905
Net rental income Түрээсийн цэвэр орлого	$30,780	$32,395	$34,580	$36, 195
Less operating expenses Үйл ажиллагааны зарлагыг хасаад
Property taxes Хөрөнгийн татвар	$5,000	$5,100	$5,200	$5,300
Maintenance Засвар	1,500	1,550	1,650	1,710
Utilities Үйлчилгээ	1,960	2,072	2,205	2,310
Insurance Даатгал	2,200	2,240	2,290	2,340
Total operating expenses Үйл ажиллагааны нийт зарлага	$10,660	$10,962	$11,345	$11,660
Net operating income Үйл ажиллагааны цэвэр орлого	$20,120	$21,433	$23,235	$24,535

3.      Determine annual cash flow. Жилийн мөнгөн урсгалыг тодорхойлох. Other nonoperating factors that must be considered are interest expense, depreciation, taxable income or losses (and related taxes or tax shield benefits) and repayment of the mortgage. Харгалзан үзвэл үйл ажиллагааны бус бусад хүчин зүйлүүд нь хүүгийн зарлага, элэгдэл, татварт суутгах зардал(татвартай холбоотой эсвэл татварт суутгасанаас олсон ашиг) ба орон сууцны дахин төлбөр юм. On the below table, we subtract depreciation and interest expense from net operating income to determine taxable income or loss for each year. Доорх хүснэгтэнд, жил бүрийн татварт суутгавал зохих төлбөрийг олохдоо үйл ажиллагааны цэвэр орлогоос элэгдэл ба хүүгийн зарлагыг хасна. Straight-line depreciation is based on a straight-line deduction of the value of the depreciable asset over a period for 27.5 years. Шулуун шугаман элэгдэл нь 27.5 жилийн хугацаан дахь элэгдүүлбэл зохих активын үнэлгээнээс шулуун шугамаар суутгах арганд суурилах болно. We assume $40,000 of the purchase price represents land, so the amount of depreciable asset is $140,000. $40,000 нь газрын үнэ учираас элэгдэх хөрөнгийн мөнгөн дүн нь $140,000 болно. Assuming 27.5 year straight-line depreciation, 3.64(1/27.5) can be deducted each year. Шулуун шугаман элэгдэл нь 27.5 жил гэж үзээд жил бүр 3.64(1/27.5)–ийг суутгана. Based on $140,000 in depreciable assets, the annual write-off is $5,096 per year. $140,000–ийн элэгдэх активт үндэслэн жил бүр $5,096–ийг данснаасаа хасна. We now look to the bottom line of the below table, and the main observation is that there are taxable losses in the first two years and taxable income in the last two years. Одоо, доорх хүснэгтийн доод мөрийг харахад эхний хоёр жил нь алдагдалтай, сүүлийн хоёр жил нь татварт суутгах төлбөртэй байна. The losses in the first two years may potentially be used to offset income from other sources. Эхний хоёр жилийн алдагдлыг бусад эх үүсвэрээс орох орлогоор тэнцвэржүүлнэ.

Taxable income or loss

Татварт суутгавао зохих төлбөр

	Year 1	Year 2	Year 3	Year 4
Net operating income Үйл ажиллагааны цэвэр орлого	$20,120	$21,433	$23,235	$24,535
Less Depreciation Элэгдлийг хасаад	5,096	5,096	5,096	5,096
Interest expense Хүүгийн зарлага	17,280	17,040	16,767	16,405
Taxable income(loss) Татварт суутгавал зохих төлбөр	$2,256	$703	$1,372	$3,034

Assuming the investor is in 30 percent tax bracket, the taxable losses in years 1 and 2 translate into the tax shield benefits shown in below table.

Тухайн хөрөнгө оруулагч нь 30%-ын татварын сагстай гэж үзээд эхний 1 ба 2 дахь жилийн алдагдлыг доорх хүснэгтэн дэх татвараас нуун дарагдуулсан ашигруу оруулна.

Tax shield benefits or taxes owed

Татвараас нуун дарагдуулсан ашиг буюу татварт төлбөл зохих

	Year 1	Year 2	Year 3	Year 4
Taxable income (or loss)	$2,256	$703	$1,372	$3,034
Tax rate	30%	30%	30%	30%
Tax shield benefits or taxes  owed	$677	$211	$412	$910

We have three forms of cash flow coming in. Бидэнд орох мөнгөн урсгал нь гурван хэлбэртэй. The first is net operating income and second is annual tax shield benefits or taxes owed. Эхнийх нь үйл ажиллагааны цэвэр орлого ба хоёр дахь нь жилийн татвараас нуун дарагдуулсан ашиг эсвэл татварт төлбөл зохих дүн. The third annual cash flow is the annual mortgage payment. Гурав дахь жилийн мөнгөн урсгал нь моргейжийн жилийн төлбөр

4.      Project sales price. Төслийн борлуулалтын үнэ. The investor initially paid $180,000 for the property, and we assume it increases in value by 6 percent per year over the four year holding period. Тухайн хөрөнгө оруулагчаас хөрөнгөнд $180,000–ийг анх төлөх ба эзэмшлийн 4 жилд 6%-иар үнэлгээ өснө. A four periods at 6 percent, the compound sum factor is 1.262. 6%-иар 4 жилд нийт төлөх хэмжээ нь 1.262 болно. This translates into a sales value of $227,160: Үүнийг $227,160–ийн үнэлгээнд шилжүүлбэл:

$180,000 purchase price

X 1.262 compound sum factor

$227,160 value after 4 years

The investor, who is now the seller, will likely have to pay a real estate commission and other fees, which we will assume total 7 percent. Одоо нийлүүлэгч болсон хөрөнгө оруулагч нь үл хөдлөх хөрөнгийн шимтгэл болон бусад хураамжуудыг төлөх ба эдгээр нь нийтдээ 7% байна. The amount is $15,901(7% x $227,160). Уг мөнгөн дүн нь $15,901(7% x $227,160) болно. This leaves the investor with a value of $211,259: Энэ нь хөрөнгө оруулагчид $211,259 үнэлгээг өгнө.

$227,160 sales price

-          15,901 commission and fees

$211,259 net proceeds

The purchase price was $180,000 and four years of depreciation at $5,096 per year have been taken. Худалдан авах үнэ нь $180,000 байх ба жил бүр $5,096 элэгдэлтэйгээр 4 жил болно. Thus the book value is: Иймд бүртгэлийн үнэлгээ нь:

$180,000 purchase price

-          20,384  4 years of depreciation(4 x $5,096)

$159,616 book value

The difference between the net proceeds from the sale and the book value is $51,643: борлуулалт ба бүртгэлийн үнэлгээнээс орох цэвэр орлогын хоорондын зөрүү нь:

$211,259 net proceeds

-          159,616 Book value

$51,643 capital gain

Capital gains tax would be $7,746(15% x $51,643). Капиталын ашгийн татвар нь болно$7,746(15% x $51,643). This would leave the investor with funds from the sale of $203,513: энэ нь хөрөнгө оруулагчийг $203,513–ийн борлуулалтаас мөнгөн санг өгнө.

$211,259 net proceeds

-7,746 capital gains tax

$203,513 funds from the sale

Cash flows from the sale minus the mortgage balance that exists after four years as he or she closes out the ownership position. Тэрбээр, эзэмшигчийн байр сууриасаа гарснаар 4 жилийн дараах борлуулалтаас орон сууцны зарлыг хасаад бий болсон мөнгөн урсгал бий болно. The mortgage banker informs us this is equal to $134,432. Орон сууцны банкнаас мэдэгдэх үнэ нь $134,432 болно.

The cash flow from the sale minus the mortgage balance leaves the investor with net cash flow from the sale of $69,081. Орон сууцны төлбөрөөс борлуулалтыг хасаад бий болох мөнгөн урсгал нь тухайн хөрөнгө оруулагчид $69,08–ийн мөнгөн урсгал бий болгож байна.

$203,513 funds from the sale

-134,432 payoff of mortgage

$69,081 net cash flow (from sale)

5.      Determine the present value of all benefits. Нийт ашгийн өнөөгийн үнэ цэнийг олъё. Because we have computed the annual cash flows from the four years of operations as well as net cash flow from selling the property, we are now in a position to determine the present value of the benefits. 4 жилийн үйл ажиллагаа түүнчлэн хөрөнгө борлуулснаас орох цэвэр мөнгөн урсгалыг тооцоолсон учираас ашгийн өнөөгийн үнэ цэнийг олох шаардлагтай боллоо. The present value of the future cash flow is $52,461. Ирээдүйн мөнгөн урсгалын өнөөгийн үнэ цэнэ нь $52,461.

6.      Compare the upfront cash payment to the benefits. Урьдчилсан бэлэн төлбөрийг төлбөртэй нь харьцуулна. The upfront cash investment was $36,000, and the present value of all future cash flows is $52,461. Урьдчилсан бэлэн мөнгөөрх хөрөнгө оруулалт нь $36,000 ба ирээдүйн мөнгөн урсгалын өнөөгийн үнэ цэнэ нь $16,461 болно. This indicates a net present value for the investment of $16,461: энэ нь $16,461 хөрөнгө оруулалтын өнөөгийн цэвэр үнэ цэнийг харуулж байна.

$52,461 present value of cash flows

-36,000 Upfront cash investment

$16,461 net present value

Clearly, the project earns well in excess of the required return on investment of 12 percent and is an acceptable investment. Мэдээж, төслөөс 12%-ын хөрөнгө оруулалтын шаардагдах өгөөжөөс илүү байгаа учираас хөрөнгө оруулалтыг хэрэгжүүлбэл зохилтой байна. The actual yield or interest rate of return is slightly in excess of 22 percent. Бодит өгөөж буюу өгөөжийн хүүгийн хэмжээ нь 22% иас ялимгүй хэтэрч байна.